«البستاني»: نخطط لطرح وحدات «المركز الطبي» في القرنفل بداية العام المقبل «حوار»

رئيس مجلس إدارة شركة «البستاني» لـ«الاستثمار العربي»: 

نتطلع إلى إنشاء مشروعات سكنية في العاصمة الإدارية خلال النصف الثاني من العام المقبل

بدء الإنشاءات بمشروع “نوفا سكوير” في القاهرة الجديدة مطلع 2025 

مصر قادرة على منافسة الدول الأخرى في “تصدير العقار” وينقصنا التسويق العالمي

نلجأ لبيع الوحدات على مراحل لتجنب الزيادات في الأسعار

نطالب الدولة بتوفير أراضي للمطورين لتنفيذ مشروعات خاصة بالوحدات الصغيرة

سعر «التقسيط» يرتفع 40% عن البيع النقدي.. والعميل هو المستفيد

  صفقة «رأس الحكمة» أعطت ثقة في الاقتصاد المصري كمقصد للاستثمار العقاري والسياحي

 

يواجه القطاع العقاري حزمة من التحديات خلال الفترة الراهنة، ومنها ارتفاع أسعار مواد البناء، وكذلك زيادة  الفائدة، بجانب صعوبة الحصول على الأراضي، فيما حقق القطاع  –الذي  تتعدى  مساهمته في الناتج المحلي  20%- مبيعات مرتفعة منذ شهر يونيو الماضي مقارنة بالفترة التي تلت قرار تحرير سعر الصرف مارس 2024، حيث انخفضت المبيعات بسبب عدم استقرار الأسعار، ولذلك   حاورت “الاستثمار العربي“، المهندس محمد  البستاني، رئيس مجلس إدارة شركة البستاني للتنمية العقارية وإلى نص الحوار….

ما هي آخر تطورات مشروع “نوفا سكوير“؟

حصلت الشركة على مساحة  أكثر من حوالي 9000 متر على محور جمال عبد الناصر بالتجمع الخامس في القاهرة الجديدة، وسيتم تخصيصها كمشروع تجاري إداري طبي، ونعمل حاليًا على استخراج الرخصة، كما قمنا بطرح أولى مراحل المشروع للبيع، على أن تبدأ الإنشاءات مطلع 2025، وتستمر المبيعات لمدة عامين.

هل تم الانتهاء من مشروع دجلة مول سكوير؟

تم بيع المشروع بالكامل، عدا آخر طابقين ذوي النشاط الإداري وسيتم بيعهما خلال الفترة الحالية، وتتراوح المساحات من 20م إلي 242م مع إمكانية ضم المساحات.

ماذا عن أحدث مشروعات الشركة؟

تجري الشركة حاليا تنفيذ تصميمات لمشروع نادي رياضي، إلى جانب مشروع “مركز طبي” في منطقة القرنفل بالتجمع الخامس،  على أن يتم طرح هذه الوحدات مطلع 2025.

ما هي المناطق التي تتطلع الشركة للاستثمار فيها؟

يتم التركيز خلال هذه الفترة على القاهرة الجديدة، ونتطلع إلى إنشاء مشروعات سكنية في العاصمة الإدارية خلال النصف الثاني من العام المقبل، فيما نؤجل الاستثمار في الساحل الشمالي نظرا بالتزامنا بسياسة واضحة في الشركة تتضمن عدم التواجد في أكثر من مشروع، والتوجه لتنفيذ عدد محدد من المشروعات للالتزام بمواعيد التسليم المقررة.

كيف تتغلب الشركة على الارتفاعات المتتالية في أسعار مدخلات الإنتاج؟

يتم البيع على مراحل تحسبًا لأي زيادة في معدلات التضخم أو تغير في أسعار العملة، مما يجعل الشركة تلجأ للسياسة التحوطية حيث أن التوسعات الكبيرة غير مناسبة لظروف السوق، وقبل بداية العمل في المشروع يتم بيع الثلث منه، ومع بدء التنفيذ يتم بيع الثلث الثاني مقسم شهريًا بشكل يراعي الزيادة الشهرية على الأسعار ويتم البيع بمتوسطات السعر.

فمثلا بعد بيع 30% من وحدات المشروع، ارتفعت أسعار مدخلات الإنتاج فيبدأ المطور ببيع الـ 30% الثانية من الوحدات بالأسعار بعد ارتفاعها.

وتتفادي الشركة تعريض نفسها أو العميل للمخاطر من خلال امتلاك جزء من الأصول حتى نهاية المشروع لإعطاء العميل انطباع جيد بأن المطور يسانده حتى الاستلام.

كم سجلت محفظة أراضي شركة البستاني للتنمية العقارية؟

حوالي 9000 متر خاصة بمشروع نوفا بالشراكة مع شركة أخرى، بجانب حوالي 13 ألف متر لمشروع النادي، ونحو 2000 متر خاصة بمشروع المركزي الطبي، بالإضافة لمحفظة الأراضي السكنية في العمارات المنفصلة والتي تتراوح من 7 إلى 8 أراضي.

ما هي المبيعات المستهدفة بنهاية العام؟

تستهدف الشركة بيع نحو20% من كل مشروع بنهاية العام، وأهمهم “نوفا مول سكوير” والذي تم بيع نحو 15% منه منذ بداية العام، وخلال الثلاث شهور القادمة سيتم بيع الـ5% المتبقية.

كيف يتم تسعير الوحدات مع عدم استقرار أسعار مواد البناء؟

إذا قامت الشركة بوضع سعر تحوطي كبير، سيكون غير مناسب للقوة الشرائية للعميل مما يخفض حجم المبيعات، وبالتالي يدفع الشركة إلى وضع زيادات بالأسعار بشكل شهري يناسب العميل، علاوة على أن التقسيط على مدد تصل إلى 7 سنين يدفع الشركة إلى زيادة سعر الوحدة، ويكون سعرها الحقيقي نحو 60% من القيمة المدفوعة.

وعلى العكس إذا قام العميل بسداد سعر الوحدة نقدا فيسدد القيمة الحقيقية للوحدة فقط، حيث أنه قام بسداد مدخلات الإنتاج بأسعارها الحالية ويتم التنفيذ بشكل عاجل، ويؤجل بيع الوحدات الأخرى إذا حدث تضخم، ويرتفع سعر البيع بالتقسيط عن البيع النقدي بحوالي 40%.

ويعتبر العميل المستفيد الأكبر من تقسيط الوحدات حيث أنه يدفع 15 أو 10% فقط من سعر الوحدة ثم يقوم بتقسيط المبلغ المتبقي، مما يعني أنه ثبت سعر الوحدة خلال فترة التقسيط، وذلك على الرغم من أن تجارب السوق أثبتت أن سعر الوحدة يتضاعف خلال فترة التقسيط فالوحدة المسعرة اليوم بنحو 5 ملايين جنيها، تقفز إلى 10 ملايين جنيها بعد 5 سنوات أخرى على أقل تقدير.

ويلجأ عدد من العملاء إلى وضع أموالهم في البنوك ومن خلال الفائدة التي تصل لـ30% يُسدد بها أقساط الوحدة مما يجعله يحافظ على أصوله حتى بعد شراء وحدة عقارية .

هل يشهد سوق العقارات فقاعة عقارية خلال الفترة الحالية؟

تعتبر الفقاعة العقارية ظاهرة تشهدها جميع السلع ومنهم العقار، وتحدث عندما يكون هناك احتكار لسلعة معينة ويكون سعرها غير حقيقي، مثلما حدث في سوق الذهب منذ 8 أشهر، وأصبح السعر غير مطابق للسعر العالمي ولا لسعر الدولار،  ووصل إلى معدل معين من الارتفاع ثم تراجع 1000 جنيهًا خلال يومين وهو انهيار الفقاعة، وكذلك شهدت أسعار الأرز ارتفاعًا نتيجة احتكاره من قبل بعض التجار منذ عدة سنوات.

ومن ثم فلا يمكن احتكار العقار بسبب وفرة المعروض لدى المطورين والدولة، كما أنه لا يمكن بيع الوحدات بخلاف أسعارها الحقيقية، لأنه في هذه الحالة سيضطر العميل للجوء لمطور آخر للشراء منه.

كيف جاءت مبيعات القطاع العقاري خلال 2024؟

يجب تقسيم العام إلى ما قبل مارس 2024 -وقت تحرير سعر الصرف- وما بعده، فقبل شهر مارس، وصل سعر الدولار في السوق السوداء لنحو 75 جنيها، مما أدى لانتشار حالة من التخوف من حدوث مزيد من الارتفاع، وبالتالي لجأ الكثير للبيع بأسعار تحوطية، وبالتالي انخفضت المبيعات خلال شهور مارس وإبريل ومايو، ثم جاءت صفقة رأس الحكمة لتحول مبيعات القطاع بشكل كبير إلى الساحل الشمالي.

وقفزت قيمة العقارات في الساحل الشمالي عقب دخول شركات كبيرة ومنها إعمار مصر وطلعت مصطفي في الاستثمارات بها، وبنهاية سبتمبر تنتهي مبيعات الموسم الصيفي وتتحول المبيعات خلال الشهور الأخيرة من العام الجاري نحو الشيخ زايد والعاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة.

وماذا عن 2023؟

سجل  القطاع العقاري خلال 2023 أداء  قياسيًّا، ومن الصعب تكراره مرة أخرى، في ظل تذبذب سعر الصرف وبالتالي عام 2023 لا يجب أن يقاس عليه أداء القطاع في السنوات المقبلة.

كيف رفعت صفقة رأس الحكمة أسعار المتر في الساحل الشمالي؟

هناك نوعين من المطورين بالساحل الشمالي فهناك شركات لها اسم كبير، وبالتالي ترتفع أسعار المتر بها، وعلى العكس توجد شركات صغيرة تتراوح أسعار المتر بها من 40 إلى 50 ألف جنيها.

 ما هي التحديات التي تواجه القطاع العقاري؟

تضاعُف سعر العقار ثلاث مرات خلال العامين الماضيين، حيث كان سعر الدولار 16.5 جنيهًا ثم ارتفع حاليًّا إلى نحو 48 جنيهًا، ويربط سعر كل شيء في العقارات بالدولار، بجانب الارتفاع المستمر في أسعار السلع والخامات ومنها الأسمنت، الحديد والألومنيوم، وكذلك أسعار الفائدة المرتفعة ومن ثم فيجب تخفيض أسعار الفائدة لحوالي 15% فقط بدلا من 30 %، كما يجب تخفيض الفائدة على الأراضي الصناعية.

أما عن التمويل العقاري، فارتفاع سعر الفائدة جعله منخفضًا أو شبه معدوم.

ما هي المحفزات التي يحتاجها القطاع من الدولة؟

يحتاج القطاع لمبادرة موجهه له -على غرار مبادرة السياحة- وكذلك التوسع في مدن الإعفاءات الضريبية، كما يجب أن توفر الدولة للمطورين أراضي تسمح لهم بإنشاء مشروعات خاصة بالوحدات الصغيرة والتي تتراوح مساحاتها من 80 إلى 100 متر، حيث يرتفع الطلب عليها.

فضلا عن التوسع في تخصيص الأراضي بصورة مباشرة لصغار المطورين، وكذلك التعاون في توفير الإسكان الاجتماعي.

وخطت الدولة خطوات جيدة في دعم الأراضي ومنها خفض سعر الفائدة على أقساط أراضي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إلى 15% لمدة عام تنتهي في مايو القادم.

 ماذا عن طرق الشراكة بين جمعية مطوري القاهرة الجديدة ووزراة قطاع الأعمال؟

يوجد لدى الوزارة شركات قابضة وأخرى تمويل عقاري ومقاولات وسياحة، ولديها محفظة أراضي، وبما أن أكبر عقبات المطور هي الحصول على الأرض فمن الممكن أن يُكون شراكة بتوفير الأرض فيما يقوم المطور بالبناء.

وتحقق الشراكة بين القطاعين الخاص والعام، فوائد متعددة للطرفين وهي من الأمور التي أشار وزير الإسكان خلال اجتماعه مع المطورين إلى التوسع فيها خلال الفترة القادمة.

كيف تأثر تصدير العقار عقب صفقة رأس الحكمة؟

تعتبر صفقة رأس الحكمة “جني الثمار”، حيث أعطت ثقة في الاقتصاد المصري كمقصد استثمار عقاري وسياحي، فأصبح ملف التصدير على قدرة عالية لمنافسة الدول الأخرى، وينقصه فقط شركة تسويق عالمية لبحث متطلبات العملاء الأجانب وتوفيرها، وعودة العاملين من الخارج خلال شهري يوليو وأغسطس عاملًا رئيسيًّا في تنشيط مبيعات الساحل الشمالي.