أحمد شلبي: مدة فترات تنفيذ المشروعات بين 6 إلى 8 سنوات أصبح ضروريا
أحمد العتال: ويجب أن يتم تعديل قانون التمويل العقاري ليشمل الوحدات نصف تشطيب
طارق عيد: ارتفاع اسعار الفائدة يؤثر بشكل كبير على تكلفة تنفيذ المشروعات
شهد القطاع العقاري العديد من الصدمات خلال الفترة الماضية والتي مازالت مستمرة من بينها زيادة أسعار مواد البناء وارتفاع التضخم بشكل كبير بخلاف نقص الخامات نتيجة وقت الاستيراد لبعض المواد وأخيرا ارتفاع أسعار الفائدة.
وفي هذا السياق استطلعت الاستثمار العربي رأي عدد من خبراء القطاع العقاري حول كيفية التعامل مع تلك الأزمات
وقال الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر إن القطاع العقاري يواجه عدد من التحديات من بينها زيادة أسعار مواد البناء فضلا عن نقص توافر بعض الخامات والتي تأثرت بضعف الإنتاج وصعوبة الاستيراد وهو الأمر الذي أثر بشكل واضح على معدلات تنفيذ المشروعات والتي تشهد تراجعا منذ أكثر من عامين وهو ما يعني أننا قد نشهد الفترة الحالية تأخر تسليم الوحدات عن الموعد المتفق عليه مع العملاء.
وأضاف أنه رغم مرور القطاع العقاري بالعديد من التحديات على مدار السنوات الماضية منذ عام 1999 وصموده أمام جميع التحديات واستمراره في تحقيق معدلات النمو المنشودة الا ان الازمة الحالية ” مختلفة ” كونها تجمع بين عدة عوامل متداخلة وتحديات محلية وعالمية فى وقت كان القطاع يشهد فيه تعافى كبير وعودة تدريجية بعد جائحة كورونا و بعد تطبيقات الإصلاح الاقتصادي في مصر
وأشار أن هناك عدد من الآليات التي يجب أن تكون مختلفة تماما عن ما سبق حفاظا على القطاع العقاري والشركات العاملة ف القطاع العقاري في الفترة الحالية يواجه تحدي جديدة من بينها نقص السيولة المالية وارتفاع التكاليف بصورة تهدد استكمال المشروعات التي تم بيعها للعملاء
ولفتت إلى أنه من المتوقع أن تقع الشركات في فخ ورفع آجال السداد مثلما حد في عام 2016 نتيجة تحرير سعر الصرف مشيرا إلى أن ذلك الحل لدفع عملية البيع ستقع مشكلات مستقبلية كبرى فى اطار تغييرات التكاليف المستمرة وازمات نقص السيولة التى تعانى منها الشركات.
وأكد أن القطاع العقاري بحاجة إلى نموذج جديد للتعامل مع الأزمة بداية من عملية طرح الاراضى وصولا الى تقديم منتج نهائي جاهز للعميل .
بالإضافة إلى إعادة النظر في أسعار الأراضي والتي تمثل حاليآ 40 % وأكثر من تكلفة التنفيذ وهي نسبة مبالغ بها للغاية فيجب ألا تتخطى النسبة العادلة والمنطقية 20 % من التكلفة الكلية وكذلك إعادة النظر في فترات السداد مشيرا إلى أنه لم يعد القطاع يتحمل مدد التنفيذ بين 4 او 5 سنوات في ظل نقص السيولة المالية ويجب أن ترتفع بين 6 إلى 8 سنوات بحسب المساحة الخاصة بالمشروع، وفي هذه الحالة يمكن للمطور من فترات التقسيط إلى 8 و10 سنوات
وأكد أنه يجب تكون هناك نماذج أخرى للبيع بخلاف الطريقة التقليدية التي اعتدنا عليها وهناك نماذج عديدة موجودة في باقي الدول ومنها أن يكون البنك شريك اساسي للمطور و يقوم بتمويله بشكل مباشر منذ اليوم الاول بعد ان يقوم المطور بإعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه و تقديم الضمانات المناسبة المطلوبة من البنك، ثم يقوم ببدء عملية التنفيذ والتسويق ويقوم العميل بدفع نسبة مقدم للمطور ويدخل البنك ليسدد باقي حساب المشروع للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقاري ليواصل تحصيل الأقساط من العملاء مباشرة، وهذا النموذج يلغي المخاطر الموجودة على المطور وفي نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر التسليم للمشروعات.
وفي السياق ذاته قال المهندس احمد العتال رئيس مجلس إدارة مجموعة العتال هولدينج إن القطاع العقاري يشهد حالة من الارتباك نتيجة الارتفاعات المتتالية في أسعار مواد البناء مشيراً إلى أن ذلك يصب في زيادة أسعار الوحدات بمختلف أنواعها.
وأضاف العتال إلى أن الزيادة المتوقعة في الأسعار تتراوح بين 15% الى 20% مقارنة بأسعار العام الماضي وهو ما يتطلب تدخل الدولة في ايجاد حلول تمويلية وذلك في ظل تراجع القدرة الشرائية لدى العملاء مشيرًا إلى أن الحلول التمويلية المطلوبة تتمثل في تعديل تمويل الوحدات ليصبح التمويل العقاري يشمل وحدات نصف تشطيب وكذلك وحدات تحت الانشاء وهو ما يساعد العميل على شراء وحدة بالشكل المريح.
وأشار إلى ان ذلك الحل من أهم الحلول المطروحة على الساحة خلال الفترة الحالية مشيرًا إلى أن تسجيل الوحدات من أهم العوائق التي تواجه تمويل الوحدات مؤكدًا إلى أن المشروعات في المدن الجديدة لا ينطبق عليها تسجيل الوحدات خاصة وأن أغلب الأراضي المطروحة يتم شراؤها بالتقسيط وهو ما يؤخر تسجيل الوحدة.
وطالب رئيس مجلس إدارة المجموعة بضرورة مد فترة أقساط الأراضي وذلك على غرار ما قامت به شركة العاصمة من مدة فترة أقساط الأراضي لمدة عام بالإضافة إلى جدولة الأقساط بالنسبة للشركات المتأخر وهو ما يعد خطوة محمودة في ظل الزيادة الكبيرة في الأسعار.
وفي السياق ذاته قال طارق عيد نائب رئيس مجلس إدارة شركة جميرا ايجيبت العقارية ان ارتفاع اسعار الفائدة يمثل بين 7 إلى 8% من ثمن الوحدة وذلك خلال مدة وفترات التقسيط التي تصل إلى 8 سنوات وذلك بالإضافة إلى عدم توافر منتجات مواد البناء نتيجة خفض المصانع للطاقة الإنتاجية لكل مصنع وهو ما يشير إلى ضرورة إيجاد بدائل لعملية التنفيذ.
وأوضح أن اتجاه الفائدة تصاعدي بدأت بزيادة البنك المركزي بزيادة أسعار الفائدة 1% والتي تعد خطوة أوليه يتبعها زيادات مستقبلية وذلك على غرار البنك الفدرالي الأمريكي والذي سيقوم بزيادة أسعار الفائدة سبع مرات خلال العام الحالي وفقًا للدراسات وهو ما يتبعها زيادة في البنوك المركزية حول العالم مشيرًا إلى أن التضخم وصل في بعض الدول إلى أكثر من 20% وهو إنذار قوي .
ولفت إلى أن الجانب المضيء في تلك الأحداث أن مصر ما زالت محط أنظار العديد من الشركات وصناديق الاستثمار العالمية وشاهدنا العديد من الاستحواذات من دول الخليج على شركات مصرية سواء قبل الأزمة أو بعدها ومن بينها استحواذ شركة الدار على شركة سوديك وكذلك صندوق أبو ظبي السيادي على شركة أبو قير وبنك سي أي بي وغيرها مشيرا إلى ان تلك الاستحواذات والاستفتسارات من الشركات تؤكد أن القطاع العقاري المصري قطاع واعد وقوي.
وأكد أن القطاع العقاري المصري لديه فرصة ذهبية لاستقطاب أموال المصريين العاملين بالخارج وذلك في ظل خفض الجنيه أمام الدولار وهو ما يعد ميزة قوية للقطاع العقاري في مصر.
