توقعات بإضافة 20 ألف وحدة سكنية بنهاية 2024
الإيجارات تقفز لتتراوح بين 3000 – 15 ألف جنيهًا
122% ارتفاعًا في أسعار الإيجارات العام الماضي.. و180% نموًا في «البيع»
278 ألف وحدة مخزون الوحدات السكنية في مصر
Ads
أزمة ارتفاع أسعار الإيجارات أحدثت ضجة قوية في الشارع المصري، بعدما تضاعفت لمستويات غير مسبوقة خلال فترة قصيرة، بسبب ارتفاع الطلب مع قلة المعروض، خاصة في ظل استقبال مصر لملايين من المواطنين من الدول المجاورة، والذي يتمتع أغلبهم بملاءة مالية قوية تتيح لهم عرض أكبر قيمة إيجارية، لا يستطيع المواطن المصري عرضها، وبالتالي تؤل الوحدة لصاحب الملاءة المالية المرتفعة.
أسعار الإيجارات في مصر تضرر منها ملايين المصريين، ففي وقت سابق كان من الصعوبة أن يمتلك شابًا في بداية حياته شقة أو وحدة سكنية، مما يجعله يلجأ للإيجارات، أما الآن فالإيجارات أيضا أصبح تمثل عبئا على العديد من المواطنين بعدما ارتفعت لمستويات تبدأ من 3000 جنيها و4000 جنيها وفي بعض المناطق ارتفعت لـ 15 ألف جنيها، في وقت لا يتخطى فيه الحد الأدنى للأجور مستوى 6000 جنيها، مما دفع البعض للمطالبة بتدخل رئيس الحكومة لتحديد سقفًا لأسعار بيع وإيجار العقارات.
قال أيمن سامي، المدير التنفيذي لشركة جي أل أل للاستشارات العقارية، إن معدل الطلب على الإيجارات في مصر ارتفع بشكل كبير خلال الفترة الماضية بسبب ارتفاع أسعار بيع العقارات، والتي قفزت بنسبة 180% منذ النصف الأول من 2023 حتى الآن، نتيجة لزيادة سعر التكلفة وضعف القدرة الشرائية للمواطنين، وارتفاع معدلات التضخم وبالتالي تكاليف الإنتاج.
وأضاف مدير شركة JLL خلال حديثه لجريدة الاستثمار العربي، أن أسعار الإيجارات في مصر ارتفعت إلى 122% خلال العام الماضي، وأغلب الارتفاعات في القاهرة الجديدة ومنطقة 6 أكتوبر، والتي ارتفعت أسعارها بأكثر من 100% بسبب ارتفاع معدلات التضخم وتراجع القيمة الشرائية للعملة، وكون شراء العقارات ملاذًا آمنًا لحفظ قيمة الأموال والتحوط من التضخم.
ونوه إلى أن متوسط أسعار العقارات في مدينة 6 أكتوبر ارتفعت بنحو 83% خلال الربع الأول من العام الجاري، فيما صعدت أسعار الإيجارات بنحو 42%، فيما أوضح أن آخر تحرير لسعر الصرف أحدث نوعًا من الاستقرار في سوق العقارات، خاصة وأن هناك فئة كبيرة جدا كانت تتحوط من انخفاض العملة، مما سرع من وتيرة بيع الوحدات السكنية والإيجارات، والقطاعات الأخرى سواء فندقية أو إدارية حيث حدثت بها طفرات أخرى.
وأشار أيمن سامي إلى أن أداء القطاع العقاري جيد جدًا ولكن يواجه بعض التحديات أهمها ضعف القدرة الشرائية، مما دفع بعض المطورين لزيادة فترة سداد العميل لقيمة الوحدة، متوقعا أن يشهد القطاع العقاري مزيدًا من الاستقرار مع استقرار الأوضاع الاقتصادية بشكل نسبي واستقرار سعر الصرف، خاصة وأن أغلب المطورين بالفعل تتحوط ضد أي ظروف طارئة قد تحدث.
وقال المدير التنفيذي لشركة جي أل أل للاستشارات العقارية، إنه من المتوقع إضافة أكثر من 20 ألف وحدة سكنية بنهاية العام الجاري 2024، كما تم تنفيذ 2.2 ألف وحدة خلال الربع الثاني من العام تمت إضافتهم إلى مخزون وحدات يبلغ نحو 278 ألف وحدة.
وحسب تقرير أعدته الشركة، فإن أسعار إيجارات المكاتب تراجعت بنحو 6% ولاسيما في القاهرة الجديدة وذلك خلال الربع الثاني من العام الجاري، مقابل الربع المناظر 2023، فيما سجل سعر إيجار المتر مربع نحو 480 دولارًا.
وذكر أن مخزون المساحات المكتبية يصل إلى مليوني متر مربع، تمت إضافة 15 ألف متر مربع الفترة الماضية، كما أنه من المتوقع أن يتم إضافة 540 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة بنهاية النصف الثاني من العام لاسيما في العاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة.
في حين سجلت أسعار إيجارات المساحات التجارية نموًا بنحو 8% خلال الربع الثاني من العام الجاري، مقارنة بالعام الذي يسبقه، حيث بلغ إجمالي مخزون المساحات القابلة للتأجير 3.14 مليون متر مربع، كما تم إضافة 102 ألف متر مربع من المساحات خلال الفترة المذكورة، ومن المتوقع تسليم 300 ألف متر مربع إضافية بنهاية النصف الثاني من العام.
وتوقعت JLL أن يحقق قطاع البناء والتشييد في مصر نموًا بمعدل 8% على أساس سنوي حتى عام 2029 بدعم الإنفاق الحكومي والشراكات الفعالة بين القطاعين العام والخاص، إذ انها أكدت أن مصر تمتلك نحو 12% أي ما يقدر بنحو 515 مليار دولار من القيمة الإجمالية لمشروعات لم يتم ترسيتها بمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا، والتي من المتوقع أن تصل قيمتها إلى 3.9 تريليون دولار.
من جهته، يقول الدكتور عبد المجيد جادو، خبير سوق العقارات، إن أسعار الإيجارات شهدت طفرة غير مسبوقة، بسبب استقبال عدد كبير من اللاجئين، كما أن السوق في الأصل يعاني من فجوة بين العرض والطلب، واتسعت الفجوة مع وجود أعداد كبيرة جدًا من اللاجئين ذو الملاءة المالية العالية، وبالتالي أثرت على المواطنين المحليين.
وأضاف خبير سوق العقارات في تصريحات لجريدة الاستثمار العربي، أن أسعار الإيجارات ببعض الوحدات الصغيرة المكونة من غرفتين وصالة ومطبخ وحمام وصلت إلى 14 و15 ألف جنيه في مناطق مثل مدينتي وغيرها، وفي بعض الأماكن الأخرى تصل أسعار الإيجارات لـ4000 و5000 جنيها بما يواكب ارتفاع معدلات التضخم.
وأكد جادو، أن الدولة تعمل على تقليص الفجوة بين حجم الطلب والعرض بطرح وحدات سكنية في مشروعات الإسكان الاجتماعي، ولكن ما زالت الفجوة ظاهرة، ونوه إلى أن السوق العقاري بحاجة لضخ 500 ألف وحدة سكنية بشكل سنوي لتقليل الفجوة بين العرض والطلب، وأكد أن سعر إيجار أي وحدة سكنية فوق إمكانيات أي شاب من الشباب ولاسيما وأن أغلب الشعب المصري في مرحلة الشباب.
وأوضح خبير السوق العقاري، أن أسعار الوحدات ارتفعت بما يتراوح من 30% حتى 40% خلال العام الماضي بسبب القفزات غير المسبوقة في أسعار مدخلات الإنتاج ومواد البناء وانخفاض قيمة العملة، كما أكد أن هناك عدة عوامل تتحكم في أسعار العقارات سواء بيع وشراء أو إيجارات، منها سعر قطعة الأرض والتي تمثل حاليًا 40% من قيمة الوحدة وهي نسبة مبالغ فيها، ونسبة فائدة قروض البنوك، ومعدلات التضخم وأخيرًا أسعار مواد البناء.
وتشير التوقعات إلى أن القطاع العقاري سيشهد طفرة خلال الفترة المقبلة بدعم الفرص الاستثمارية المرتقبة، والاستقرار النسبي الذي يشهده الاقتصاد وسعى الحكومة لجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة، ومن المتوقع أيضًا أن تتجه استراتيجية أغلب المطورين العقاريين للتماشى مع الاتجاه العام والاستفادة من التطورات والتغيرات التي قد تلحق بالسوق العقاري.
أزمة الإيجارات طالت البرلمان
بعد قفزة أسعار الإيجارات، تقدمت النائبة آمال عبد الحميد عضو مجلس النواب باقتراح لرئيس مجلس الوزراء ووزيري الإسكان والتنمية المحلية بوضع سقف لأسعار الإيجارات السكنية بعد الارتفاعات غير المنطقية التي تضرر منها ملايين المصريين، بعد استقبال أعداد كبيرة جدًا من للاجئين.
وقالت النائبة، إن القيمة الإيجارية قفزت إلى 120% بحد أدنى في أكثر المناطق حيوية مثل أكتوبر وفيصل والهرم، كما تضاعفت إلى 300% في مناطق أخرى مثل الدقي والقاهرة الجديدة، ومدينة نصر والشيخ زايد، والوحدة السكنية تكون من نصيب من يدفع أكثر، لذلك أصبحت القيم الإيجارية تفوق القدرة المالية للمصريين.
وأكدت على أن الحكومة عليها أن تتصدى لارتفاع أسعار الإيجارات وعدم ترك الأمر للعرض والطلب حماية للمواطنين المصريبن، كما أن كثير من حكومات دول العام وضعت حدي أدنى وأقصى للإيجارات مثل كندا وأمريكا وهولندا وبريطانيا والأرجنتين والسويد وغيرها.
وقالت إن قانون الإيجار الجديد ينص على زيادة سنوية بنسبة 15% بحد أقصى في قيمة الإيجارات لمدة 5 سنوات من التعاقد، أما الواقع لم يطبق ذلك ولكن العقود في حدود سنة أو سنتين حتى تتاح الفرصة للمالك لوضع سعر جديد وفقًا لمتغيرات السوق.
الحكومة ترد
رد رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي خلال مؤتمر صحفي على مقترح تدخل الحكومة بوضع سقف لأسعار الإيجارات، بقوله: “ليس لنا تدخل في هذا الشأن، السوق يحتكم للعرض والطلب” مؤكدًا أن أسعار الإيجارات مؤقتة وليست دائمة بسبب ما يحدث في المنطقة.
ونوه إلى أن الحكومة حاولت التدخل في أسعار العقارات في الستينات، ولكن الأمر تسبب في نتائج عكسية، مما أحدث كثير من الأضرار والسلبيات ولكنها استطاعت السيطرة عليها على مدار الـ10 سنوات الماضية.
وفي سياق آخر، قال الدكتور عبدالخالق إبراهيم، مساعد وزير الإسكان، إن القطاع العقاري يساهم في الاقتصاد القومي بنسبة تزايدية تصل إلى 20% من إجمالي الناتج المحلي الإجمالي، إذ أنه يعتبر مخزون للقيمة سواء للأفراد أو للشركات، لذلك من الضروري الحفاظ على اتزان هذا القطاع، وذلك من من ضمن اهداف استراتيجية اتزان الاقتصاد القومي.
وأكد مساعد وزير الإسكان، أن الدولة تحمل على عاتقها أولوية التنمية العمرانية، إذ أنها نجحت خلال السنوات الماضية في تنفيذ أكثر من 2 مليون وحدة سكنية متنوعة، من إسكان اجتماعي ومدن جديدة، وذلك بخلاف ما يقوم بتنفيذه القطاع الخاص، كما أكد أنه لولا المشروعات العمرانية التي تنفذها الدولة لما كان كان هناك تطويرًا للعشوائيات، ولا مشروعات الإسكان الاجتماعي، ولولا العلمين الجديدة لما كانت صفقة رأس الحكمة، التي أشادت بها كافة المؤسسات الدولية.
ويقدر حجم السوق العقاري غير المستغل في مصر بنحو 200 مليار جنيه، من ضمنه القطاع العقاري الجاهز للتصدير، الذي سعت إليه الحكومة منذ عام 2022 حين أطلقت مبادرة تصدير العقارات للخارج، في خطوة تستهدف بها تنشيط السوق العقاري وجذب المزيد من العملات الأجنبية، من خلال مشروعات عالمية ضخمة في العاصمة والمدن الجديدة تنعكس على تحسين الأوضاع الاقتصادية بشكل عام، وفقًا لنائب وزير الإسكان.
