محمود جاد: أسعار الأسهم متدنية بسبب تخوفات المستثمرين وحالة عدم اليقين
عبد الحميد إمام: لابد من الاتجاه للتسويق الخارجي بسبب انخفاض قيمة الجنيه
ريمون نبيل: أسهم العقارات التي على وشك اندماجات أو عروض استحواذ أو توزيعات نقدية مرشحة للصعود
ارتفعت أسعار العقارات، في الفترة الأخيرة بشكل كبير، على أثر التضخم وزيادة أسعار مواد البناء، والظروف الاقتصادية المحيطة، الأمر الذي من شأنه أن يكون له أثر على مبيعات ونتائج أعمال الشركات العقارية، وكذلك أسهم الكيانات العقارية المدرجة بالبورصة المصرية.
ويرى الخبراء أنه آن الأوان لتتحول مصر للتسويق الخارجي للعقار، بسبب انخفاض قيمة الجنيه ودعم السوق العقاري، وذلك على غرار تركيا ودبي ولندن التي يتجه إليها المستثمرين من ذوي الملاءات المالية الضخمة، الأمر الذي سيكون مغري للمصريين المقيمين في الخارج والعرب والأجانب، بحسب الخبراء، الذين لفتوا إلى أن مصر أصبح لديها تخطيط عمراني جيد، وتمتلك حاليًا مدن جديدة عملاقة من الجيل الرابع والجيل الخامس.
وعلى صعيد حركة الأسهم، ذهب الخبراء إلى أن انخفاض أسعار الأسهم سببه الرئيسي هو تخوفات المستثمرين في ظل وضع اقتصادي عالمي يسوده حالة من القلق وعدم اليقين، مؤكدين أنها لا تعبر عن القيمة الحقيقية للشركات، لافتين إلى أن المستثمر طويل الأجل لابد أن يبحث عن الأسهم ذات المركز المالي القوي، والأصول القوية، واسم “براند” قوي، والحصة السوقية الجيدة، والفرص الجيدة في النمو وتجاوز الأزمة، وقاعدة العملاء القوية، مثل، “طلعت مصطفى”، و”سوديك”، و”بالم هيلز”.
أسعار الدولار
قال محمود جاد، محلل مالي أول قطاع العقارات لدى “العربي الإفريقي الدولي لتداول الأوراق المالية”، إن زيادة سعر الدولار وأسعار مواد البناء عاالميًا أدت إلى زيادة في تكاليف مواد البناء، مما يعني أن المطور يضطر رفع سعر البيع.
وأردف: “تأثير ذلك على المبيعات جيد على المدى القصير، لأن رفع الأسعار يؤدي إلى اتجاه المستثمرين للشراء على المدى القصير، ثم تهدأ حركة الشراء على المدى المتوسط، بعد أن تنتهي الموجة.”
أما على المدى البعيد، فأكد جاد أن هناك عوامل أخرى تتحكم في مبيعات العقارات، مثل القدرة الشرائية للمواطن، والدخول، وأسعار الفائدة.
التضخم العالمي
وأوضح أنه في النصف الثاني 2021، ونتيجة ارتفاع التضخم العالمي، وزيادة أسعار مواد البناء، لجأ العديد من المستثمرين للعقار كملاذ آمن، مما قد يرفع الطلب على العقار على المدى القريب، مؤكدًا أنه كان هناك تخوف من ارتفاع معدلات الفائدة، لأنها تسحب السيولة من السوق العقاري.
مبيعات الشركات العقارية
وأوضح جاد أن الشركات العقارية سجلت مبيعات جيدة، عن الربع الأول من 2022، وحققت نتائج جيدة نتيجة التضخم.
أما في الربع الثاني، فتأثرت المبيعات بحلول شهر رمضان، وكذا رفع أسعار الفائدة، وإصدار شهادات ذات أوعية ادخارية بفائدة 18%، مما يؤدي إلى سحب السيولة من السوق العقارية، وفقًا لجاد.
أما في الربع الثالث، فتوقع جاد أن تنشط المبيعات العقارية، بحلول فصل الصيف، نظرًا لعودة المصريين من الخارج في الإجازات الصيفية، ونشاط المشروعات الساحلية التي من شأنها أن تُنشط مبيعات القطاع العقاري.
اقرأ المزيد : «زد ايست» للأندية الرياضية توقع عقد تمويل متوسط الأجل مع «التجاري الدولي»
الإيرادات والتسليمات
وأوضح محلل مالي أول قطاع العقارات لدى “العربي الإفريقي الدولي لتداول الأوراق المالية”، أن الإيرادات مرتبطة بالتسليمات، لافتًا إلى أن تسليمات عام 2022 خاصة بمبيعات عامي 2017 و2018، مشيرًا إلى أن الشركات التي ستقوم بستليم وحدات خلال العام الجاري فلن تتأثر بالظروف الاقتصادية الحالية، نظرًا لكونها تحملت تكاليف البناء، خلال السنوات الماضية.
وأردف: “أما الشركات التي لديها تسليمات، خلال السنوات القادمة، فستقوم برفع الأسعار، وقد تتأثر بذلك إلى حد ما، فيما يخص المبيعات.”
الأسهم العقارية في البورصة
وعن أسعار الأسهم العقارية في البورصة حاليًا، أكد جاد أنها لا تعبر عن القيمة الحقيقية للشركات، موضحًا أن سعر السهم لا يعكس أحداث ربع واحد فقط، بل يعكس المدى البعيد، منوها بأن الشركات العقارية أمامها سنوات كي تنتهي من مشروعاتها.
تخوفات المستثمرين وحالة عدم اليقين
وأرجع انخفاض أسعار الأسهم إلى تخوفات المستثمرين في ظل وضع اقتصادي عالمي يسوده حالة من القلق وعدم اليقين، حيث أكد أن هناك شركات عقارية قامت برفع الأسعار بنسبة تتراوح بين 20% – 30%، في حين أن أسعار أسهمها ما زالت منخفضة بسبب حالة التخوف في العالم كله.
وشدد جاد على أن هبوط السوق لا يعكس دائمًا الحالة الحقيقية له فقط، ولكن قد يعكس توترات أو خوف، مؤكدًا أن الأزمات غالبًا ما تشهد حالة ذعر من قبل المستثمر الذي يفترض الأسوأ.
الاستثمارات بالبورصة
وأشار جاد إلى أن المضاربة التي تحدث بالبورصة المصرية وكل أسواق العالم، لها مزايا وعيوب، نظرًا لأنها تحتمل نسبة عالية من الخاطرة، أما المستثمر طويل الأجل ففرصته جيدة في الأزمات، لأنه يبحث عن الأسهم ذات الأسعار المتدنية والقيمة المستقبيلية الجيدة، موضحًا أنه بمجرد أن تتحسن الظروف المحيطة، تزيد أسعار الأسهم، وتتحقق الربحية، وفقًا لجاد.
الأسهم العقارية القوية
ويرى محلل مالي أول قطاع العقارات لدى “العربي الإفريقي الدولي لتداول الأوراق المالية”، أن المستثمر طويل الأجل لابد أن يبحث عن الأسهم ذات المركز المالي القوي، والأصول القوية، واسم “براند” قوي، والحصة السوقية الجيدة، والفرص الجيدة في النمو وتجاوز الأزمة، وقاعدة العملاء القوية.
واستطرد: “هذه المميزات يجدها المستثمر في أسهم مثل، “طلعت مصطفى”، و”سوديك”، و”بالم هيلز”، نظرًا لما لديها من أراضي بأسعار قديمة، مما يعطي الفرصة للمطور أن يقوم بالتطوير والبيع بسعر جيد.”
Ads
ميزة تنافسية
وأشار جاد إلى أن أسهم “مدينة نصر للإسكان والتعمير”، و”هليوبليس”، لديها فرص جيدة للنمو، نظرًا لما تمتلكه تلك الشركات من مخزون أراضي كبير بأسعار منخفضة، مما يعطي ميزة تنافسية في التسعير.
وقال جاد إن شركة “أوراسكوم للتنمية” هي اسم قوي، لما لديها استثمارات سياحة، وما حققته من استثمارات سكنية جيدةن في الفترات الأخيرة.
تقليل المخاطر
وأكد جاد أن كل شركة لها ميزة معينة، فأسهم “بالم هيلز”، و”سوديك”، و”طلعت مصطفى”، و”مدينة نصر”، و”هليوبليس”، و”أوراسكوم للتنمية”، تمتاز بأسعار أسهمها المتدنية حاليًا، بحسب جاد الذي شدد على ضرورة توزيع المحفظة الاستثمارية بين القطاعات المختلفة لتقليل المخاطر.
تأثير سلبي
ومن جانبه، قال عبد الحميد إمام، رئيس قسم التحليل المالي لدى شركة “تايكون لتداول الأوراق المالية”، إن ارتفاع الدولار ورفع أسعار الفائدة وكافة الظروف الاقتصادية المحيطة لها أثر سلبي على القطاع العقاري، في الفترة الراهنة.
وأشار إلى قيام 11 كيان عقاري بمطالبة شركة “العاصمة الإدارية” بجدولة استحقاقاتها لديهم، ومد فترة الدفع، نظرًا لأن هذه الكيانات ستؤخر التسليمات، نتيجة الظروف الاقتصادية الحالية، مما يوضح أن التضخم ورفع سعار الفائدة أثرت سلبًا، على القطاع، خاصةً الشركة الخاصة، وكذلك التمويل العقاري.
وأوضح إمام أن نتائج الأعمال الفصلية تعبر عن إيرادات المبيعات التي تحققت في السنوات الماضية، والتي شهدت نشاط جيد للشركات، وتحقيق إيرادات جيدة، كما قامت الشركات العقارية بعمل توريق لاستكمال تمويلها من البنوك لتسليم مشروعاتها في تواريخها المستحقة، فبالتالي إيراداتها مستمرة.
وتابع: “أما الظروف الاقتصادية الراهنة، فمن شأنها أن تؤثر على المشروعاات الجديدة فقط.”
الاستثمارات العربية والأجنبية
ولفت رئيس قسم التحليل المالي لدى شركة “تايكون لتداول الأوراق المالية”، إلى أن انخفاض الجنيه – من ناحية أخرى – قد يؤثر بشكل إيجابي على سوق العقارات، ذلك أنه قد يفتح شهية المستثمرين العرب والأجانب، وكذلك المصريين المقيمين بالخارج، بسبب فروق العملة، مضيفًا أن التسويق للمصريين سيكون أمر صعب حاليًا نظرًا لانخفاض القدرة الشرائية لدى المصريين، االذي دفع إلى ركود في االسوق العقاري.
التسويق بالخارج
وأشار إلى أن تراجع أسعار الحديد والإسمنت – وإن كانت ما زالت مرتفعة – بعد انخفاض وتيرة الصعود في الأسعار – هي علامات مبشرة، مؤكدًا أنه لو استمر انخفاض الجنيه، وتراجع تكاليف البناء، فلابد من تسويق العقار االمصري خارج مصر، وهو ما تتجه إليه الدولة في مشروع “بيت الوطن”.
واستطرد: “لابد ان تتحوال مصر للتسويق الخاارجي للعقاار، على غرار تركيا ودبي ولندن التي يتجه إليها المستثمرين من ذوي الملاءات المالية الضخمة، الأمر الذي سيكون مغري للمصريين المقيمين في الخارج والعرب والأجانب، حيث أن المستثمريين االخليجيين ااعتادوا أن يضعوا استثماراتهم في العقارات الأجنبية.
مدن عملاقة
ولفت إلى أن مصر أصبح لديها تخطيط عمراني جيد، وتمتلك حاليًا مدن جديدة عملاقة من الجيل الرابع والجيل الخامس، مثل المنصورة الجديدة، والعلمين الجديدة، ودمياط الجديدة، فضلًا عن العاصمة الإدارية.
أسهم العقارات
وأوضح إمام أن أسهم العقارات تتجه مع تحركات أسهم السوق ككل، مشيرًا إلى أن البورصة ليست في أفضل حالاتها، لافتًا إلى أن ضعف السيولة ينعكس على جميع القطاعات ومنها القطاع العقاري، مشيرًا إلى التدخل الحكومي المتمثل في ضخ محفزات للبورصة والحديث عن طرح 10 شركات حكومية كبرى بنهاية العام الجاري، لتحسين السيولة بالسوق.
نتائج أعمال جيدة
ويرى إمام أن نتائج أعمال القطاع العقاري لاازالت جيدة، لأن التدفقات النقدية تكون على المدى الطويل، ولازالت الشركات تقوم بتحصيل أقساط من مبيعات السنوات الماضية.
وعن الشركات المتوقع لها نتائج أعمال جيدة في الفترات القاادمة، قال إمام إن “طلعت مصطفى”، و”بالم هيلز”، مرشحة لتحقيق نتائج أعمال مرتفعة، كما لفت إلى الشراكة بين “مصر الجديدة للإسكان”، و”ماونتن فيو” لتطوير أرض مشروع “هليو بارك” في “هيليوبليس الجديدة”، ستدعم تحقيق شركة “مصر الجديدة” لنتائج أعمال مستقبلية جيدة، مؤكدًا أن الشركة لديها مشروعات مستقبلية جيدة.
الأسهم المرشحة للصعود
ورشح ريمون نبيل، عضو “الجمعية المصرية للمحللين الفنيين”، أسهم العقارات التي على وشك اندماجات لو عروض استحواذ أو توزيعات نقدية للصعود وتحقيق أداء جيد، خلال اللفترة المقبلة.
وأردف: “ذلك نظرًا للاستفاده من تحركات أسعار الصرف بطريقة إيجابية بعد الانتهاء من الإنشاءات بأسعار مواد بناء متدنية، حيث تعاود الشركات المنافسة على المبيعات بتكلفه أقل، وذلك بالمقارنة بالشركات التي مازالت في مرحلة الإنشاءات مع تطور ارتفاع أسعار مواد البناء.”
